The market for temporary rentals increased surprisingly since 2003 as a consequence of the competitive exchange rate and the reduced buying values of properties compared with present figures. It became a very much tempting option regarding the amounts offered in a two-year period contract for apartments without furniture.
However, since 2007, figures were not that optimistic as a consequence of inflation that had reduced the power to invest and had left dollar currency weakened. Precisely, the constant appreciation for the Argentinean peso and properties during the last years, together with temporary rentals offer’s indiscriminant increase that take impact on the occupancy rates, redefine today the benefits of this type of lease under a particular occupancy level.
With the aim of analyzing the values and profitability of this apartments’ particular mode of rent, Reporte Inmobiliario, on its fifth consecutive year, made a survey on April 2011 offers. There were detected 1460 equipped properties in the seven neighborhoods where most apartments are managed with this modality.
Barrio Norte and Palermo concentrate more than 50% offer. In Barrio Norte, specifically, it reaches 29.3% and in Palermo 23.2% from the total.
Regarding the offer’s composition, the most important corresponds to one-bedroom apartment that concentrates 51% of 1460 surveyed apartments.
Regarding the values, it is observed that the average of visits in one-room apartments raised 8.5% between January 2010 and April 2011. Meanwhile, during the same period, studio apartments increased to 9.89% and two bedroom apartments 8.4%.
Higher values are located in Puerto Madero, where the average price per month for one bedroom apartment is u$d 2100.
In opposition, lower values for temporary rents are found in one-bedroom apartments in San Telmo and the Business District of Buenos Aires. In San Telmo, the average price is around u$d 708 while in the Business District the average per month reaches u$d 734.
In general, the fee per week in a temporary apartment is similar to a 35% and sometimes to a 50% of the fee that is charged per month. This demonstrates that there is a bigger coverage because of the vacancy risk the owner has for renting weekly. Furthermore, the cost for one week in one bedroom apartment in Palermo is around u$d 412 against u$d 963 per month.
The average gross profit for showing apartments in the seven neighborhoods with occupancy of 100% under the modality of monthly rental for one bedroom apartment reaches the 9.37%. Nevertheless, in general terms, the total occupancy is hard to achieve. If it is considered to rent an apartment for 8 months out of 12 the year has, (67% occupancy) the average gross profit will be reduced to 6.28% in balance with a more affordable profit rate using the traditional renting modality.
Still, weekly rent for a studio apartment with an occupancy of 67% per year gives a more attractive profitability since the average almost reaches the 11,00% (10.67). Although this occupancy rate could be aimed or exceeded it demands dedication, contacts and an active promotion to obtain it. Assuming a 24-week occupancy per year (50%) profitability would be reduced to 7.86% and still be superior to a two-year rental without furniture.
The income per year for the owner of an apartment comes from a combination of weeks, months or/and days. It is clear that in order to have a higher income than in a traditional rental it would be necessary to rent in a weekly basis with the higher rate of occupancy possible, at least 50%.
Source: Reporte Inmobiliario
Alquiler temporario: precios y rentabilidad
¿Cual es la renta anual? ¿En que barrio es mayor? ¿Cuanto hay que invertir? ¿Es negocio realmente? ¿Cual es la ocupación necesaria para obtener una rentabilidad mayor que un alquiler tradicional? Por quinto año consecutivo Reporte Inmobiliario efectúo un análisis de esta modalidad de renta inmobiliaria en base a un relevamiento de 1460 casos en 7 barrios de la ciudad de Buenos Aires.
A partir de un tipo de cambio competitivo y valores de compra de unidades notoriamente más reducidos que los actuales a partir del año 2003 se incrementó de manera notoria el mercado de alquileres de departamentos para ocupación temporal. La opción aparecía como muy tentadora con respecto a los montos que podían obtenerse por el contrato de alquiler del departamento sin amoblar por el término de dos años.
Pero, los números comenzaron a no resultar tan positivos a partir del año 2007, de la mano de una inflación que redujo el poder de compra de un dólar cada vez más depreciado frente al peso. Precisamente, la constante apreciación del peso y de las propiedades de los últimos años junto con un aumento indiscriminado de la oferta de esta modalidad que impacta en las tasas de ocupación hace hoy replantear la conveniencia de este tipo de locación bajo determinado grado de ocupación.
Con el fin de analizar los valores y rentabilidades de esta particular locación de departamentos, Reporte Inmobiliario realizó por quinto año consecutivo un relevamiento de la oferta durante el mes de abril del corriente año. Se detectaron 1.460 unidades equipadas ofertadas dentro de los siete barrios donde se concentra la gran mayoría de los departamentos ofrecidos bajo esta modalidad de alquiler.
Entre Barrio Norte y Palermo concentran más del 50 % de la oferta. Concretamente en el primero de estos barrios se ubica el 29,3 % mientras que en Palermo se halla el 23,2 % del total.
En cuanto a la composición de la oferta predomina aquella que corresponde a unidades de dos ambientes (un dormitorio) que concentra un 51 % de las 1460 unidades relevadas.
En cuanto a los valores se observa que el promedio de la muestra para departamentos de dos ambientes aumentó un 8,5 % entre enero de 2010 y abril del 2011. Mientras tanto, en el mismo lapso, los departamentos de un ambiente se incrementaron en un 9,89 % y los de 3 ambientes en un 8,4 %.
Los valores más elevados se ubican dentro de Puerto Madero, donde en promedio por un departamento de dos ambientes por mes se solicitan más de 2.100 dólares.
Por contrapartida, donde pueden hallarse los valores inferiores de locación temporaria para departamentos de dos ambientes es dentro de los barrios de San Telmo y en el área céntrica de Buenos Aires. En el primero de ellos el valor promedio para este tipo de unidades se ubica en los 708 dólares mientras que en el centro la mensualidad media alcanza los 734 dólares.
En general los valores de cotización por semana de locación equivalen a entre un 35 % y hasta en algunos casos más del 50 % del valor solicitado por mes, lo que pone en evidencia una mayor cobertura por el riesgo de vacancia del cual se cubre el propietario al alquilar por semana. Por caso por una semana en un departamento de dos ambientes en Palermo en promedio habría que desembolsar 412 dólares, mientras que el alquiler mensual se sitúa en el orden de los 963 dólares.
La rentabilidad bruta(*) promedio para la muestra de los siete barrios con una ocupación del 100 % bajo la modalidad de alquiler mensual por un dos ambientes alcanza al 9,37 %. Sin embargo en términos generales la ocupación total resulta difícil de lograr. Si se considera que el departamento permanezca alquilado 8 de los 12 meses del año (67 % de ocupación) la rentabilidad promedio bruta se reduce al 6,28 % en línea con tasas de rentabilidad asequibles mediante la modalidad tradicional de alquiler.
En tanto, el alquiler por semana de una unidad de un dormitorio con una ocupación del 67 % al año brinda una rentabilidad aún más atractiva ya que el promedio alcanza casi el 11,00 % (10.67 %), si bien este grado de ocupación puede ser alcanzado o aún superado, demanda suma dedicación, conexiones y una promoción muy activa para obtenerlo. Suponiendo una ocupación de 24 semanas al año (50 %) la rentabilidad se reduce al 7,86 % siendo aún superior a la de un alquiler a dos años sin amoblar.
Si bien los ingresos al año para el propietario de la unidad derivan en general de una combinatoria de semanas, meses y/o días. Resulta claro que para obtener un ingreso superior al alquiler tradicional debería recurrirse a la locación de semanas con el mayor grado de ocupación posible, al menos del 50 %.
Fuente: Reporte Inmobiliario
