Most operations were put on stand by to see the controls’ evolution.
With almost an immediate ability to adjust, achieved after a long record on crisis, the real estate agencies and their clients started to look for short cuts to avoid the new controls on dollar’s buying paralyze the selling and acquisition of properties in Argentina.
Though caution still prevails in the market and there are more and more operations that are postponed for weeks waiting for a clearer scene, some unprecedented practices have emerged willing to adapt to the new scenery and to fulfill the transactions of properties.
“The operations that are carried out now are the ones that had been defined before the new measures and those where the buyers already had dollars on hand, for they haven’t been affected by the changes. Likewise, we see that new clauses are being included on contracts to avoid complications,” explained Néstor Walenten, president of Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA.)
Now, the average way to sign a bill of sale is to include a clause that establishes that the buyer commits to have on his power dollars at the moment of signing the title deeds and, to submit in writing that the new exchange controls cannot be applied as an excuse for the operation’s failure.
Another option is to specify on the bill of sale that, if the buyer does not have dollar bills at the moment of ending the operation, he would be able to exchange the total amount into pesos bearing the value of the American currency in the parallel market.
HOW TO TAKE COVER
“The idea is to take cover if it is not possible to exchange pesos into dollars, but the problem is that it will provoke an increase on the prices of the properties,” explained José Rozados, chief editor of Reporte Inmobiliario consultant.
In the case of lots, the scene is still more uncertain since most operations were made through trusteeships that worked with dollars and it is difficult to foresee what will become of this business in the next months. Up to now, the easiest short cut to avoid the market’s total paralyze was to exchange dollars into pesos taking into consideration parallel dollar.
This sector also explained that before the new exchange controls some potential buyers found the opportunity to gain access to dollars without any problem.
“There are no tricks to avoid these controls at the moment of making a real estate operation, but there is sharpness of wit to take legal advantage of the opportunity the whole situation provides. One example is that him who has credit facilities goes to a bank, asks for mortgage and buys dollars at 4.30 (making use of the exception that AFIP grants for those who justify their money comes from a mortgage). This is how the spread within what the dollar bought and the value of the blue dollar pays the interest rate by itself and wins,” recognized Jorge Toselli, chairman of JT Inmobiliaria.
In spite of these short cuts, it is clear that the real estate market’s scene has dramatically changed in the last weeks. Though results could be compared in a few months, when the figures of these dates’ deeds processing come to be known (the register of the property reflects the evolution in the market after some week’s delay), the sector recognizes a very much marked change of tendency.
ONE ECONOMIC DRIVING FORCE
The construction of apartment buildings and luxury condominiums was, up to now, an important economic driving force in Argentina. As a matter of fact, the sector recognizes that the real estate market had successfully achieved dealing with the typical uncertainty of election times. “We trust in a future flexibility in dollar’s buying controls for the next months which would definitely deal with the regularization of the market,” hopes Walenten.
Looking ahead, it is still too early to know how the prices will evolve, though it is estimated that the adjustment will not reach the property’s values but the operation’s quantities.
Source: www.lanacion.com.ar
Surgen nuevas cláusulas y mecanismos para que no se paralice la compraventa de propiedades
La mayoría de las operaciones se puso en stand by para ver cómo evolucionan los controles.
Con una capacidad de adaptación casi instantánea, alcanzada después de un largo historial de crisis, las inmobiliarias y sus clientes empezaron a buscar atajos para evitar que los nuevos controles sobre la compra de dólares no paralicen completamente la adquisición y la venta de propiedades en la Argentina.
Si bien por el momento la cautela sigue primando en el mercado y cada vez son más las operaciones que se postergan unas semanas a la espera de tener un panorama más claro, también empezaron a surgir algunas prácticas inéditas con las cuales buscan adecuarse al nuevo escenario y lograr que se concrete la transacción de la propiedad.
"Las operaciones que se están llevando a cabo son las que ya estaban definidas antes de las nuevas medidas y en las que los compradores tenían los dólares en la mano, con lo cual no se vieron afectados por estos cambios. Igualmente, estamos viendo que se incluyen algunas cláusulas nuevas en los contratos para evitar sorpresas", explicó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
La práctica más común cuando se firma un boleto ahora es incluir una cláusula que establece que el comprador se compromete a contar con los dólares en su poder al momento de la escritura y dejando por escrito que no se pueden utilizar los nuevos controles cambiarios como una excusa del fracaso de la operación.
Otra opción es especificar en el boleto que en el caso de que el comprador no cuente con los dólares billetes en el momento del cierre de la operación se podrá pesificar el monto pero tomando en cuenta el valor de la divisa norteamericana en el mercado paralelo.
CÓMO CUBRIRSE
"La idea de todos es cubrirse ante la eventualidad de no poder transformar los pesos en dólares, pero el problema es que estás provocando un aumento en los precios de las propiedades", explicó José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario.
En el caso de los terrenos, el panorama es aún más incierto, ya que la mayoría de las operaciones se hacía a través de fideicomisos que trabajan en dólares, con lo cual no resulta fácil prever qué pasará con este modelo de negocios en los próximos meses. Hasta el momento, el atajo más buscado para evitar una paralización total del mercado también fue pesificar las compras tomando como referencia el dólar paralelo.
En el sector también explican que ante los nuevos controles cambiarios también hay algunos potenciales compradores que encontraron ciertos resquicios para acceder a los dólares sin mayores problemas.
"Trampas pare eludir estos controles a la hora de hacer una operación inmobiliaria no hay, pero lo que sí hay son vivezas criollas para aprovechar legalmente la oportunidad que brinda toda esta situación. Una es que aquel que tiene capacidad crediticia puede ir a un banco, sacar un crédito hipotecario y con ese monto comprar dólares a 4,30 (valiéndose de la excepción que da la AFIP para los que justifican que su dinero proviene de un crédito hipotecario). Así, con el spread entre lo que compró el dólar y lo que vale el dólar blue, ya paga la tasa de interés y sale ganando", reconoció Jorge Toselli, director de JT Inmobiliaria.
Más allá de estos atajos, está claro que el panorama en el mercado inmobiliario cambió en forma abrupta en las últimas semanas. Si bien los resultados sólo se podrán cotejar en un par de meses, cuando se conozcan los números de las escrituraciones de esta fecha (el Registro de la Propiedad Inmueble refleja la evolución del mercado con varias semanas de demora), en el sector dan cuenta de un cambio de tendencia muy marcado.
UNO DE LOS MOTORES ECONÓMICOS
La construcción de edificios de departamentos y condominios de lujo era hasta ahora uno de los principales motores de la economía argentina, y de hecho en el sector reconocen que el mercado inmobiliario había logrado sortear con éxito la incertidumbre típica de los tiempos electorales. "Confiamos en que los controles para la compra de los dólares se van a flexibilizar en los próximos meses y que eso va a servir para que se normalice el mercado", se esperanza Walenten.
A futuro, en el mercado aseguran que todavía es muy temprano para saber cómo evolucionarán los precios, aunque proyectan que el ajuste no llegará tanto por los valores de las propiedades, sino por la cantidad de operaciones.
Fuente: www.lanacion.com.ar
