What’s the annual income? In which neighborhood is more profitable? Is it a real business? What’s the occupancy rate needed to obtain higher profitability than traditional rent? On its sixth consecutive year Reporte Inmobiliario makes an analysis of this operational rent mode based on a survey made on 1700 cases in 7 neighborhoods of the city of Buenos Aires.
With the aim of analyzing the values and profitability of this particular location of apartments, Reporte Inmobiliario made a survey, for the sixth consecutive year, of the rent offer for temporary rents during the month of April of this year.
1700 equipped units were detected being offered in the seven neighborhoods where most apartments are under this operational rent mode. Palermo and Recoleta are the two neighborhoods that concentrate most units on special offer with 646 cases.
Regarding the composition of the offer it is predominant the one that belongs to one bedroom apartments that concentrates a 41% of the 1700 surveyed units.
Chart 1
In connection with the current value of dollars compared with the survey made 12 months ago, it is possible to verify that the ones that increased their offer the most in monthly rents are studio units by an average of (+20,1%), followed by one bedroom apartments (+14,1%). The worst figures are shown by two bedrooms units by an average of 5,5% increase. Such patterns also show falls in Puerto Madero, Recoleta and Belgrano during the last 12 months:
Chart 2
The highest values are found in Puerto Madero, where 2.600 dollars is average for a monthly rent in a two room apartment, on the other hand, the lowest values stand in Belgrano for studio units.
Chart 3
Generally, the values for renting per week are equal to a 35% and, in some cases, more than 50% of the requested value per month, which demonstrates a bigger coverage for the vacancy risks the owner takes for a weekly rent. That is to say that, for a week in one bedroom apartment in Puerto Madero one must pay out 1,214 dollars against 1,934 dollars for a monthly rent.
MONTHLY RENT
The average gross profitability (*) sample for the seven neighborhoods with a 100% occupation under the monthly rent form for one room apartment reaches 11, 49%. However, in general terms the total occupation is an impossible for this type of business. If it were considered to rent the apartment for 8 months from 12 the year has (67% occupation), the average gross profitability would be reduced to a 7, 70%, which is still a superior percentage if it were to rent the apartment under the traditional rent form. With a 50% occupation per year the rent would be a 5, 75%.
This year, profitability would be more attractive regarding last year’s as a consequence of an improvement in the values demanded for temporary rents, but that could have a negative impact in the occupation rates since owners increased values leaving out the rising of taxes and services that, in most cases, have to be settled by them.
Chart 4
WEEKLY RENT
Insofar as, a weekly rent for one bedroom apartment unit with a 67% occupation per year provides an even more attractive profitability since the average reaches almost the 3% (12, 63%). Though this occupation degree could be reached or exceeded, it demands dedication, connections and an active promotion to obtain it. Supposing a 24 weeks- per-year occupation (50%), profitability would be reduced to 9, 42% still being an excellent performance if compared with today’s traditional rent alternatives.
Chart 5
It is possible to see a marked improvement regarding last year’s rent prices’ demands on this last survey, as a consequence of this, the rents that properties would have generated did improved; though it is still uncertain if the increases that apartments show today for temporary rents generated by the market’s increase in expenses, taxes and services, would still provide the occupation rates that were obtained in older periods. Something that may or not happen is that, although values increased, a lower occupation rate could make no improvements for the business profitability.
Cuadros 6 y 7
Precios de alquileres temporarios Buenos Aires
¿Cual es la renta anual? ¿En que barrio es mayor? ¿Es negocio realmente? ¿Cual es la ocupación necesaria para obtener una rentabilidad mayor que un alquiler tradicional?. Por sexto año consecutivo Reporte Inmobiliario ®efectúo un análisis de esta modalidad de renta inmobiliaria en base a un relevamiento de 1700 casos en 7 barrios de la ciudad de Buenos Aires.
Con el fin de analizar los valores y rentabilidades de esta particular locación de departamentos, Reporte Inmobiliario realizó por sexto año consecutivo un relevamiento de la oferta de alquiler temporario durante el mes de abril del corriente año.
Se detectaron 1.700 unidades equipadas ofertadas dentro de los siete barrios donde se concentra la gran mayoría de los departamentos ofrecidos bajo esta modalidad de alquiler. Palermo y Recoleta son los dos barrios que concentran mayor unidades en oferta con 646 casos.
En cuanto a la composición de la oferta predomina aquella que corresponde a unidades de dos ambientes (un dormitorio) que concentra un 41 % de las 1700 unidades relevadas.
Cuadro 1
Con respecto a los valores en dólares actuales comparados con el estudio de hace 12 meses se puede verificar que los que más aumentaron en su valor de oferta para el tipo de alquiler mensual son las unidades de 1 ambiente (+20,1%) en promedio, lo siguen los de 2 ambientes (+14,1%). El peor comportamiento lo muestran las unidades de 3 ambientes con promedio del 5,5% de incremento. Dicha tipología muestra caídas en Puerto madero, Recoleta y Belgrano durante los últimos 12 meses:
Cuadro 2
Cuadro 3
La rentabilidad bruta(*) promedio para la muestra de los siete barrios con una ocupación del 100 % bajo la modalidad de alquiler mensual por un dos ambientes llega al 11,49%. Sin embargo en términos generales la ocupación total es casi una utopía para este tipo de negocio. Si se considera que el departamento permanezca alquilado 8 de los 12 meses del año (67 % de ocupación) la rentabilidad promedio bruta se reduce al 7,70 %, un porcentaje de todas formas superior al que se obtendría por volcar el inmueble bajo la modalidad de tradicional de alquiler. Con 50% de ocupación durante el año la renta sería de 5,75%.
La rentabilidad se mostraría este año más atractiva que la del año pasado debido a una sensible mejora en los valores solicitados para los alquileres temporarios, pero que podría repercutir negativamente en las tasas de ocupación, ya que los propietarios incrementaron los valores seguramente dando por descontado los aumentos que se están dando en impuestos y servicios, que deben ser solventados en la mayoría de los casos por ellos.
Cuadro 4
En tanto, el alquiler por semana de una unidad también de dos ambientes con una ocupación del 67 % al año brinda una rentabilidad aún más atractiva ya que el promedio alcanza casi el 13,00 % (12,63 %), si bien este grado de ocupación puede ser alcanzado o aún superado, demanda suma dedicación, conexiones y una promoción muy activa para obtenerlo. Suponiendo una ocupación de 24 semanas al año (50 %) la rentabilidad se reduce al 9,42 %, siendo de todas formas una performance excelente si se la compara hoy con las alternativas de alquiler tradicional.
Cuadro 5
Lo que puede ocurrir es que a pesar de que los valores se incrementaron, con una menor tasa de ocupación no mejore la rentabilidad del negocio.
Cuadros 6 y 7
Cuadros
Charts
Weekly Temporary Rent- Annual Average Gross Profitability per neighborhood with a 50% occupation.
for Weekly-Monthly Temporary Rents per neighborhood; Precios en U$S: Prices in U$S; Alqu. Temp. 1 Amb x sem= Temp. Rent Studio p/w; Alqu. Temp. 2 Amb x sem= Temp. Rent 1room p/w (Puse números para que quede chiquito) Alqu. Temp. 3 Amb x sem= Temp. Rent 2room p/w; Alqu. Temp. 1 Amb x mes= Temp. Rent Studio p/m; Alqu. Temp. 2 Amb x mes= Temp. Rent 1room p/m; Alqu. Temp. 3 Amb x mes= Temp. Rent 2room p/m.
